Ugovor o zakupu nekretnine

Iznajmljivanje nekretnine je proces koji sa sobom nosi i previše prostora za različite nesporazume da bi trebalo da se oslonite na usmeni dogovor, stisak ruke i umirujuće “ma, biće sve to u redu”. Drugim rečima, insistirajte na potpisivanju ugovora.

Overa ugovora

U slučaju spora oko neisplaćene kirije, štete u nekretnini ili naplate troškova održavanja, zakupodavac ili zakupac sudu podnose ugovor o zakupu kao dokaz svojih prava. Stoga da bi ugovor bio priznat kao validan, odnosno da bi se videlo da njegova sadržina odgovara onome što su strane zaista dogovorile, on mora biti overen u sudu ili opštini. Kao način posrednog obezbeđenja ovakve sudske zaštite, zakon nalaže zakupodavcu da prilikom overe plati porez u visini 20 odsto od zakupnine – što je obaveza koja samim ugovorom može biti preneta na zakupca.

Sadržina ugovora

Ugovor o zakupu mora da sadrži sledeće elemente:

- ugovorne strane;

- vreme i mesto zaključenja ugovora;

- podatke o nekretnini koji je predmet zakupa – adresu i kvadraturu;

- visinu zakupnine, način i rokove plaćanja, trajanje i početak zakupa, trenutak predaje nekretnine;

- uslove i rokove za otkaz ugovora;

- spisak lica koja će koristiti nekretninu.

Pored ovoga poželjno je ugovorom odrediti kome pripadaju troškovi redovnog i vanrednog održavanja i dažbina za nekretninu – računa za struju i komunalne usluge. U slučaju da druga strana predlaže „lako ćemo“ pristup, zahtevajte da se sačini (i potpiše) zapisnik o stanju stvari, uređaja i opreme zatečenih u nekretnini. Ako još popišeš i stanje na meračima sigurno ćeš biti ozbiljnije shvaćen.

Trajanje i prestanak ugovora

Ako ugovorom nije drugačije određeno, smatra se da je zakup dogovoren na neodređeno vreme. Ugovor o zakupu nekretnine može da prestane isključivo na neki od ovih načina:

- istekom vremena na koje je zaključen;

- sporazumnim raskidom;

- danom pravnosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade;

- propašću nekretnine;

- otkazom.

Otkaz ugovora o zakupu nekretnine

Ugovor koji je zaključen na određeno vreme ne može biti jednostrano raskinut osim ako takva mogućnost nije izričito predviđena u njegovoj sadržini. Takođe kao pravilo koje važi u slučaju da se ništa drugačije niste dogovorili, zakupodavac može da raskine ugovor samo pod određenim uslovima:

ako koristite nekretninu na način drugačiji od dogovorenog – izdajete je u podzakup, koristite za obavljanje poslovne delatnosti ili dozvoljavate njegovo korišćenje licima koja nisu navedena u ugovoru;